第一章 總則

第一條（產業(yè)用地政策含義）產業(yè)用地政策是指國務院、國務院辦公廳及自然資源部等部門的規(guī)范性文件中規(guī)定的適用于特定行業(yè)的用地政策。上述特定行業(yè)不包括房地產業(yè)。

本指引引用的相關文件清單見附錄，并可在中國政府網（www.gov.cn）或自然資源部門戶網站（www.mnr.gov.cn）查詢。

第二條（產業(yè)用地涉及的內容）本指引重點對上述特定行業(yè)涉及的國土空間規(guī)劃、土地用途管制、土地利用計劃安排、土地供應、土地利用、不動產登記等涉及的政策要點予以歸納說明。

第三條（產業(yè)用地基本原則）地方各級自然資源主管部門應當遵守國家有關法律法規(guī)規(guī)章和產業(yè)用地政策規(guī)定，落實國土空間規(guī)劃的管控要求，在保障產業(yè)發(fā)展用地中堅持規(guī)劃確定用途、用途確定供應方式、市場確定供應價格的原則。

第四條（平等對待各類用地主體）地方各級自然資源主管部門執(zhí)行產業(yè)用地政策時，應當堅持公平、開放、透明的市場規(guī)則，對產業(yè)用地中各種所有制經濟一視同仁、平等對待，防止排除、限制市場競爭等不規(guī)范行為。

第二章 土地供應基本規(guī)定

第五條（劃撥方式取得國有建設用地使用權）符合《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規(guī)定的建設用地項目，方可以劃撥方式提供國有建設用地使用權。劃撥國有建設用地使用權人應當按照劃撥決定書規(guī)定的用途和使用條件開發(fā)建設和使用土地。未經有批準權的市、縣人民政府自然資源主管部門批準，劃撥國有建設用地使用權不得擅自轉讓、出租。

除劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新出讓的外，劃撥國有建設用地使用權人申請辦理有償使用手續(xù)的，自然資源主管部門應當依法依規(guī)予以辦理。

第六條（出讓方式取得國有建設用地使用權）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

符合《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號）的相關條件和要求的國有建設用地使用權，可以協(xié)議方式出讓，按照《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2006〕114號）辦理出讓手續(xù)。以協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

依法以出讓方式取得的國有建設用地使用權，在使用年限內可以轉讓、出租、抵押等。

第七條（改變土地用途）依據(jù)《土地管理法》《城市房地產管理法》的規(guī)定，建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓等有償使用合同的約定或者國有建設用地劃撥批準文件的規(guī)定使用土地。確需改變土地用途的，經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。經批準改變土地用途的，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，相應補繳國有建設用地使用權價款，按規(guī)定辦理不動產登記。

第三章 產業(yè)用地政策實施

第八條（可按原地類管理的情形）各地要依據(jù)國土空間規(guī)劃積極引導產業(yè)項目合理選址，盡量利用未利用地及存量建設用地等，不占或少占耕地，嚴格保護永久基本農田。依據(jù)下列規(guī)定使用的農用地或未利用地，可按原地類認定和管理，并嚴格按照規(guī)定條件使用土地。

（一）依據(jù)《關于支持新產業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）的規(guī)定，光伏、風力發(fā)電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認定。依據(jù)《關于支持光伏扶貧和規(guī)范光伏發(fā)電產業(yè)用地的意見》（國土資規(guī)〔2017〕8號）的規(guī)定，對深度貧困地區(qū)脫貧攻堅中建設的光伏發(fā)電項目，國家能源局、國務院扶貧辦確定下達的全國村級光伏扶貧電站建設規(guī)模范圍內的光伏發(fā)電項目，以及符合當?shù)亟ㄔO要求和認定標準的光伏復合項目，其光伏方陣使用永久基本農田以外的農用地的，在不破壞農業(yè)生產條件的前提下，可不改變原用地性質。其中，農用地、未利用地按照土地調查成果認定，光伏方陣用地面積按照《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標》（國土資規(guī)〔2015〕11號）核定。

（二）依據(jù)《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕10號）的規(guī)定，旅游項目中屬于自然景觀用地及農牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收（收回）、不轉用，按現(xiàn)用途管理。

（三）依據(jù)《促進鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質升級行動方案（2018－2020年）》（發(fā)改綜合〔2018〕1465號）的規(guī)定，經市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)農村、文化和旅游等主管部門認定為僅在年度內特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設施，自然資源主管部門在相關設施不使用永久基本農田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質安全、不影響農業(yè)種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下，可不征收（收回）、不轉用，按現(xiàn)用途管理。超出特定旅游季節(jié)未恢復原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)農村、文化和旅游等主管部門責令恢復原狀。

（四）依據(jù)《關于促進自駕車旅居車旅游發(fā)展的若干意見》（旅發(fā)〔2016〕148號）的規(guī)定，對自駕車旅居車營地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。

（五）依據(jù)《全國冰雪場地設施建設規(guī)劃（2016－2022年）》（體經字〔2016〕646號）的規(guī)定，對利用現(xiàn)有山川水面建設冰雪場地設施，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的，可按原地類管理。

第九條（土地利用計劃安排）各地要根據(jù)國家產業(yè)政策、國土空間規(guī)劃和當?shù)禺a業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌使用新增和存量建設用地，合理安排用地計劃指標，優(yōu)先支持符合產業(yè)政策的項目用地，服務民生設施建設，促進產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

（一）依據(jù)《國務院關于促進外資增長若干措施的通知》（國發(fā)〔2017〕39號）的規(guī)定，允許各地在符合經濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，對國家級開發(fā)區(qū)利用外資項目所需建設用地指標予以優(yōu)先保障，做到應保盡保。

（二）依據(jù)《國務院辦公廳關于進一步激發(fā)社會領域投資活力的意見》（國辦發(fā)〔2017〕21號）的規(guī)定，各地要將醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領域用地納入國土空間規(guī)劃和年度用地計劃，農用地轉用指標、新增用地指標分配要適當向上述領域傾斜，有序適度擴大用地供給。

（三）依據(jù)《國務院辦公廳關于完善國家級經濟技術開發(fā)區(qū)考核制度促進創(chuàng)新驅動發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2016〕14號）的規(guī)定，省級人民政府在用地指標中可對國家級經濟技術開發(fā)區(qū)予以單列，優(yōu)先安排創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)用地。

（四）依據(jù)《國務院關于進一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的意見》（國發(fā)〔2012〕14號）的規(guī)定，對規(guī)劃建設的小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、科技孵化器、商貿企業(yè)集聚區(qū)等，要優(yōu)先安排用地計劃指標。

（五）結合本地區(qū)實際，優(yōu)先安排產業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)、集聚區(qū)及使用未利用地發(fā)展產業(yè)的用地計劃。

第十條（國有建設用地供應計劃安排）市、縣自然資源主管部門應結合產業(yè)用地政策要求和國土空間規(guī)劃，依據(jù)《國有建設用地供應計劃編制規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2010〕117號）的規(guī)定編制年度國有建設用地供應計劃，科學安排國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式。符合下列規(guī)定的，可優(yōu)先納入供應計劃：

（一）國務院及其職能部門發(fā)布的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確的重點產業(yè)。

（二）國務院及其職能部門發(fā)布的產業(yè)促進政策中明確的重點產業(yè)。

（三）縣級以上地方人民政府依據(jù)前述規(guī)劃、政策明確的本地區(qū)重點產業(yè)。

各地制定國有建設用地供應計劃，要根據(jù)國家對養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、體育等公共服務設施建設的政策要求，合理確定并保障土地供應規(guī)模。依據(jù)《國務院關于促進外貿回穩(wěn)向好的若干意見》（國發(fā)〔2016〕27號）的規(guī)定，中西部地區(qū)要加大加工貿易產業(yè)用地保障力度，優(yōu)先納入供地計劃并優(yōu)先供應。

第十一條（土地用途的確定）市、縣自然資源主管部門在組織產業(yè)用地供應時，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式供地的，應按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。

國家支持發(fā)展的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)項目用地，符合國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定的，可以按照相關規(guī)定確定土地用途。對現(xiàn)行國家標準分類中沒有明確定義的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)類型，市、縣自然資源主管部門可按照國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定，結合土地供應政策要求和當?shù)禺a業(yè)發(fā)展實際需要，商同級產業(yè)主管部門提出規(guī)劃用途的建議意見。

市、縣自然資源主管部門在簽訂國有建設用地使用權出讓合同時，合同中的宗地用途按國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010－2017）規(guī)定的土地二級類填寫，規(guī)劃條件與《土地利用現(xiàn)狀分類》無直接對應類型的，應研究確定對應的土地二級類的類型，必要時可征求產業(yè)、投資部門意見。鼓勵地方自然資源主管部門研究制定城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類與土地利用現(xiàn)狀分類對照表，經批準后統(tǒng)一執(zhí)行。

依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，新產業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展中工業(yè)用地、科教用地兼容該文件規(guī)定的用途設施（不包括商品住宅）建筑面積不超過15％的，仍按工業(yè)、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應確定主用途并依據(jù)主用途確定供應方式；主用途可以依據(jù)建筑面積占比確定，也可以依據(jù)功能的重要性確定，確定主用途的結論和理由應當寫入供地方案，經批準后實施。

第十二條（配套設施建設納入土地供應條件的情形）依據(jù)《國務院辦公廳關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2019〕5號）、《國務院辦公廳轉發(fā)衛(wèi)生計生委等部門關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合指導意見的通知》（國辦發(fā)〔2015〕84號）、《國務院辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的指導意見》（國辦發(fā)〔2014〕35號）、國土資規(guī)〔2015〕5號、國土資規(guī)〔2015〕10號、《關于支持電影發(fā)展若干經濟政策的通知》（財教〔2014〕56號）等的規(guī)定，對新能源汽車充電設施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設施、社區(qū)居家養(yǎng)老（醫(yī)療、體育、文化）服務設施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的產業(yè)配套設施，允許在新供其他建設項目用地時，將其建設要求納入供地條件。

市、縣自然資源主管部門應主動告知相關部門上述配建政策，對相關部門提出的配建和建成后資產移交及運營管理要求，市、縣自然資源主管部門經研究認定符合控制性詳細規(guī)劃和用地標準，且不影響供應環(huán)節(jié)的公平、公正競爭的，可依法先將配建要求納入規(guī)劃條件后，再行納入供地條件。

第十三條（支持土地復合利用的情形）依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，鼓勵開發(fā)區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設多層工業(yè)廠房、國家大學科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進行生產、研發(fā)、設計、經營多功能復合利用。標準廠房用地按工業(yè)用途管理，國家大學科技園、科技企業(yè)孵化器實行只租不售、租金管制、租戶審核、轉讓限制的，其用地可按科教用途管理。

第十四條（辦理劃撥國有建設用地使用權）地方各級自然資源主管部門在執(zhí)行《劃撥用地目錄》和有關產業(yè)用地政策時，應當保持本地區(qū)劃撥國有建設用地使用權供應要求、程序、劃撥價款標準和權能的一致性，不得對民間投資、外商投資項目區(qū)別對待。

市、縣自然資源主管部門劃撥國有建設用地使用權時，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，可以建設項目審批、核準、備案文件記載的項目建設內容為依據(jù)判斷是否符合《劃撥用地目錄》，不得以建設單位投資來源為民間投資、外商投資或政府和社會資本合作等為由限制申請劃撥用地。

對于《劃撥用地目錄》明確要求“非營利性”或“公益性”的建設用地項目，自然資源主管部門方可要求建設單位提供擬使用土地者的非營利性質證明文件，包括但不限于民辦非企業(yè)單位登記證書、社會服務機構登記證書和國務院文件、行業(yè)主管部門文件等規(guī)定的審查意見、初審意見等，但不得對《劃撥用地目錄》未明確要求“非營利性”或“公益性”的建設用地項目提出同等要求。

依據(jù)《關于優(yōu)化社會辦醫(yī)療機構跨部門審批工作的通知》（發(fā)改社會〔2018〕1147號）的規(guī)定，社會力量申請劃撥國有建設用地用于建設非營利性醫(yī)療機構的，因尚不能完成醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)登記、社會服務機構登記，自然資源、衛(wèi)生健康、民政、中醫(yī)藥主管部門要協(xié)調落實劃撥用地相關政策。民政部門對除經營場所外的相關資質作初步審查后，可向自然資源主管部門提供有條件的初審意見。自然資源主管部門可將民政部門的意見作為參考依據(jù)，按法定程序受理劃撥用地申請。

依據(jù)《國土資源部關于貫徹落實<國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知>的通知》（國土資發(fā)〔2008〕16號）的規(guī)定，市、縣自然資源主管部門在受理劃撥用地申請、發(fā)放劃撥用地決定書后要及時向社會公示建設項目劃撥用地相關信息。

第十五條（辦理協(xié)議出讓國有建設用地使用權）原劃撥、承租國有建設用地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，以及劃撥國有建設用地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓的，除劃撥決定書、租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回國有建設用地使用權重新公開出讓的外，經依法批準，可采取協(xié)議方式出讓。

以長期租賃方式提供各種用途的國有建設用地，符合《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》的可采取協(xié)議方式，參照以協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的規(guī)定辦理。

依據(jù)體經字〔2016〕646號文件的規(guī)定，對非營利性的冰雪運動項目專業(yè)比賽和專業(yè)訓練場（館）及配套設施，不符合劃撥用地目錄的，可以協(xié)議方式供地。

第十六條（以長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應國有建設用地使用權）產業(yè)用地可以采取長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應。長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內均以租賃方式使用。先租后讓，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產業(yè)用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。租讓結合，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產業(yè)用地項目達到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉為出讓的供應方式。彈性年期，是指整宗土地以低于對應用途國有建設用地使用權出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應方式。

以長期租賃方式使用土地的，應按照《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）的規(guī)定執(zhí)行，租賃期限不得超過20年。以租讓結合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時限不得超過20年，可以續(xù)簽租賃合同。

依法必須以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權的土地實行先租后讓、租讓結合的，招標拍賣掛牌程序可在租賃供應時實施，在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續(xù)時，可采取協(xié)議方式出讓。

地方自然資源主管部門可以根據(jù)需要商相關產業(yè)主管部門，制定本地區(qū)具體適用長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期供應方式的指導目錄和管理規(guī)定。

第十七條（以作價出資（入股）方式供應國有建設用地使用權）國有建設用地使用權作價出資（入股）是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。

符合下列規(guī)定的，國有建設用地使用權可采取作價出資（入股）方式供應：

（一）依據(jù)《國務院辦公廳關于加強鮮活農產品流通體系建設的意見》（國辦發(fā)〔2011〕59號）的規(guī)定，政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質的農產品批發(fā)市場，可按作價出資（入股）方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質。

（二）依據(jù)《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號）的規(guī)定，對可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目，除可按劃撥方式供應土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，支持市、縣政府以國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同投資建設。支持各地以土地使用權作價出資或者入股方式供應標準廠房、科技孵化器用地。

（三）國有企業(yè)原使用的生產經營性劃撥土地使用權，符合國家有關行業(yè)、企業(yè)類型和改革需要的，可采用作價出資（入股）方式進行有償使用。

各地以作價出資（入股）方式供應土地使用權時，可參照出讓程序，由省（市、縣）人民政府自然資源主管部門會同城市建設、房產管理部門共同擬定方案，報經同級人民政府批準后，由省（市、縣）人民政府自然資源主管部門實施。

自然資源主管部門在辦理以作價出資（入股）方式供應國有建設用地使用權時，應當依據(jù)《企業(yè)國有資產法》提請本級人民政府授權特定機構履行出資人職責。

第十八條（企業(yè)轉型涉及的用地）依據(jù)《國務院關于深化流通體制改革加快流通產業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)〔2012〕39號）、《國務院辦公廳關于促進內貿流通健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2014〕51號）、《國務院辦公廳關于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導意見》（國辦發(fā)〔2014〕9號）、《關于支持鋼鐵煤炭行業(yè)化解過剩產能實現(xiàn)脫困發(fā)展的意見》（國土資規(guī)〔2016〕3號）等的規(guī)定,對舊城區(qū)改建需異地搬遷改造的城區(qū)商品批發(fā)市場等流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設用地使用權后，經批準可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權人安排用地，有土地使用標準要求的，應按標準安排同類用途用地。

依據(jù)《國務院辦公廳關于印發(fā)文化體制改革中經營性文化事業(yè)單位轉制為企業(yè)和進一步支持文化企業(yè)發(fā)展兩個規(guī)定的通知》（國辦發(fā)〔2018〕124號）的規(guī)定，經營性文化事業(yè)單位轉制涉及的原劃撥土地，轉制后符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》的，應當依法實行有償使用。

第十九條（鼓勵地下空間開發(fā)）依據(jù)《關于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設及用地政策的通知》（建城〔2016〕193號）的規(guī)定，通過分層規(guī)劃，利用地下空間建設公共停車場的，地塊用地規(guī)劃性質為相應地塊性質兼容社會停車場用地。對新建建筑充分利用地下空間，超過停車配建標準建設地下停車場，并作為公共停車場向社會開放的超配部分，符合規(guī)劃的，可不計收土地價款。

第二十條（過渡期政策）對于產業(yè)用地政策中明確，利用存量房產、土地資源發(fā)展國家支持產業(yè)、行業(yè)的，可享受在一定年期內不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策的情形，現(xiàn)有建設用地過渡期支持政策以5年為限，過渡期滿及涉及轉讓需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定及國有建設用地劃撥決定書、租賃合同等規(guī)定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。

產業(yè)用地政策對“暫不變更”的時限沒有明確規(guī)定的，時限及后續(xù)管理可參照國土資規(guī)〔2015〕5號文件執(zhí)行，或由地方自然資源主管部門會同相關部門制定實施細則，但時限起算時點應在設定過渡期政策相關文件有效期內。

自然資源主管部門應當做好相關起算時點和過渡期時間跨度的備案管理，過渡期臨近結束時，應當提前通知存量房產、土地資源的使用方，掌握其繼續(xù)使用房產、土地資源的意愿，做好政策服務。期滿及涉及轉讓需以協(xié)議方式辦理相關用地手續(xù)的，按《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》辦理。

第二十一條（土地價格評估）依據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）的規(guī)定，政府在供應產業(yè)用地前應依據(jù)土地估價結果和產業(yè)政策綜合確定底價。產業(yè)用地價格評估應遵循出讓地價評估技術規(guī)范，至少選擇兩種方法，且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法，以及成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法中的一種方法。

對于存在可比交易實例的，宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的，可從同類產業(yè)的客觀運營收益中剝離出土地收益，通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產業(yè)用地，可通過相同或類似產業(yè)的投資分析資料等分析預測其正常收益，合理分配評估方法權重確定評估結果。對于國家予以政策扶持的產業(yè)類型，應遵循區(qū)分市場定價與政策優(yōu)惠的原則，評估該類用地的正常市場價格后，綜合考慮產業(yè)政策予以修正，確定基于相關政策約束下的參考價格。

第二十二條（土地供應價格的確定）各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農、林、牧、漁業(yè)產品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的70％執(zhí)行。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取的相關費用之和的，應按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。旅游相關建設項目中的人造景觀用地應根據(jù)具體行業(yè)市場經營情況，客觀評估確定供應底價。

依據(jù)《國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（國辦發(fā)〔2011〕38號）的規(guī)定，農產品批發(fā)市場用地作為經營性商業(yè)用地，應嚴格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區(qū)域基準地價和工業(yè)用地最低價標準等確定出讓底價。

依據(jù)體經字〔2016〕646號文件的規(guī)定，在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關規(guī)劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化土地建設的冰雪項目，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取的相關費用之和的原則確定。

依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號文件的規(guī)定，對使用“四荒地”及石漠化、邊遠海島建設的鄉(xiāng)村旅游項目，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取相關費用之和的原則確定。

第二十三條（使用集體建設用地的情形）產業(yè)發(fā)展允許依法依規(guī)使用集體建設用地，農村土地制度改革試點地區(qū)的集體經營性建設用地用于相關產業(yè)發(fā)展的按照試點政策規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)國務院及相關部門政策規(guī)定，符合下列情形的產業(yè)用地，可以使用集體建設用地：

（一）依據(jù)國辦發(fā)〔2019〕5號文件、《國務院辦公廳關于全面放開養(yǎng)老服務市場提升養(yǎng)老服務質量的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕91號）等的規(guī)定，養(yǎng)老機構可依法依規(guī)使用農村集體建設用地發(fā)展養(yǎng)老服務設施。

（二）依據(jù)《國務院辦公廳關于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農村一二三產業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2016〕84號）的規(guī)定，各省（區(qū)、市）可以根據(jù)本地實際，制定管理辦法，支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂。在符合農村宅基地管理規(guī)定和相關規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當?shù)剞r民合作改建自住房。

（三）依據(jù)《關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革做好農村產業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》（國土資規(guī)〔2017〕12號）的規(guī)定，在充分保障農民宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農業(yè)農村體驗活動場所。

（四）依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號的規(guī)定，農村集體經濟組織可以依法使用自有建設用地自辦或以土地使用權入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎設施建設。

（五）依據(jù)《關于促進鄉(xiāng)村旅游可持續(xù)發(fā)展的指導意見》（文旅資源發(fā)〔2018〕98號）的規(guī)定，鼓勵通過流轉等方式取得屬于文物建筑的農民房屋及宅基地使用權，統(tǒng)一保護開發(fā)利用。在充分保障農民宅基地用益物權的前提下，探索農村集體經濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農房，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設鄉(xiāng)村旅游接待和活動場所。

（六）依據(jù)旅發(fā)〔2016〕148號文件的規(guī)定，選址在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的自駕車旅居車營地，其公共停車場、各功能區(qū)之間的連接道路、商業(yè)服務區(qū)、車輛設備維修及醫(yī)療服務保障區(qū)、廢棄物收納與處理區(qū)等功能區(qū)可與農村公益事業(yè)合并實施，依法使用集體建設用地。

第四章 產業(yè)用地管理要求

第二十四條（國家支持發(fā)展產業(yè)項目的認定）落實產業(yè)用地政策時，對相關項目是否屬于國家支持發(fā)展產業(yè)難以確認的，市、縣自然資源主管部門應會商產業(yè)主管部門，對項目性質予以認定。

產業(yè)主管部門能夠就上述事項提供文件依據(jù)的，市、縣自然資源主管部門應依據(jù)文件、按相關產業(yè)用地政策執(zhí)行。產業(yè)主管部門不能就上述事項提供相應文件的，市、縣自然資源主管部門可在與產業(yè)主管部門商議達成共識的基礎上，共同提出對項目用地適用政策的建議，報請有批準權的人民政府批準后實施。

第二十五條（土地供應前置條件）依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，對政策允許將產業(yè)類型、生產技術、產業(yè)標準、產品品質要求作為土地供應前置條件的，設置供應前置條件時，市、縣自然資源主管部門應當商請?zhí)岢龉爸脳l件的部門，書面明確設置土地供應前置條件的理由或必要性、適用要求、具體內容表述及條件履約監(jiān)管主體、監(jiān)管措施、違約處理方式等。市、縣自然資源主管部門認為相關前置條件不影響公平、公正競爭的，可以予以設置。在制定供地方案和簽署供地文件時，除將相關內容寫入外，還應當將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入，并在向土地供應集體決策機構匯報時專門作出說明。

市、縣自然資源主管部門應會同相關部門落實國土資規(guī)〔2015〕5號文件將項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書作為簽訂土地供應合同前提條件的規(guī)定，提醒提出關聯(lián)條件部門監(jiān)督承諾書履行情況。

第二十六條（限制改變用途與分割轉讓及探索抵押融資）對于落實產業(yè)用地政策供應的宗地，相關規(guī)范性文件有限制改變用途、限制轉讓或分割轉讓等規(guī)定的，原則上應當將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉讓審批中予以落實。其中，對經批準的用地，相關規(guī)范性文件規(guī)定該類用地禁止改變用途、容積率等土地使用條件用于其它建設的，自然資源主管部門要予以嚴格監(jiān)管。

依據(jù)國辦發(fā)〔2019〕5號文件的規(guī)定，探索允許營利性養(yǎng)老機構以有償取得的土地、設施等資產進行抵押融資。

依據(jù)國辦發(fā)〔2017〕21號文件的規(guī)定，探索允許營利性的養(yǎng)老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產進行抵押融資。

第二十七條（卷宗與臺賬管理）市、縣自然資源主管部門要加強產業(yè)用地政策實施的服務和監(jiān)管，適用的產業(yè)用地政策文件應當納入土地使用權供應檔案卷宗長期妥善保存。根據(jù)需要建立產業(yè)用地政策適用項目臺賬，記錄項目基本情況、適用產業(yè)用地政策、供后投資建設情況、過渡期起始時間及期滿處理情況等。

第二十八條（落實批后監(jiān)管責任）市、縣自然資源主管部門要加強與產業(yè)主管部門的協(xié)調配合，依據(jù)土地供應合同、劃撥決定書、產業(yè)主管部門出具的相關文件、前置條件文件、項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書等約定的用地條件、用地責任、監(jiān)管責任，強化用地供后聯(lián)合監(jiān)管，重大事項要及時向本級人民政府或相關機構報告。

附錄

產業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）

引用的相關文件清單